(FDI Việt Nam) – Theo các chuyên gia, việc đầu tư theo tin đồn trong cơn “sốt đất” tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt nhiều năm, thậm chí mất trắng tài sản, đồng thời gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Giá tăng đột biến gây ra cơn sốt đất
Ngay từ đầu năm, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã xuất hiện dấu hiệu “nóng” cục bộ. Đặc biệt, ở những tỉnh, thành có thông tin sáp nhập, giá nhà đất tại các khu vực được dự đoán là trung tâm mới đã tăng đột biến.
Theo ghi nhận của VnExpress, giá đất nền tại một số địa phương như TP Hưng Yên, huyện Văn Giang (Hưng Yên), TP Việt Trì, TP Ninh Bình và TP Bắc Giang đã tăng từ 5-15% so với cuối năm ngoái. Nhiều chủ đất thậm chí còn đẩy giá lên hơn 20% nhằm tận dụng “sóng” sáp nhập để kiếm lời.
Tại khu vực phía Nam, xu hướng tăng giá và sự quan tâm của nhà đầu tư cũng ghi nhận rõ rệt ở Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Nhơn Trạch (Đồng Nai). Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy, giá bán tại một số khu vực đã “nóng” lên với mức tăng 20-30% so với cuối năm trước.
Cơ hội hay rủi ro cho các nhà đầu tư?
Giá đất biến động mạnh ngay từ đầu năm đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt đối với các nhà đầu tư F0 – những người lần đầu tham gia thị trường. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết nhóm F0 thường có xu hướng mua vào và bán ra nhanh chóng để kiếm lợi nhuận ngắn hạn.
Theo một nghiên cứu từ kênh này, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay tham gia thị trường với mục đích “lướt sóng” kiếm lời, với thời gian nắm giữ tài sản chỉ trong vòng một năm. Trong khi đó, chỉ 14% người mua chọn giữ tài sản lâu hơn một năm.
Nếu kế hoạch sáp nhập các địa phương bị trì hoãn hoặc quy hoạch thay đổi, chiến lược “lướt sóng” của nhóm nhà đầu tư dễ đối mặt với thất bại. Nguyên nhân là không phải mọi vị trí đều tăng giá nếu thiếu các động lực phát triển.
Nếu mua phải lô đất nằm trong diện quy hoạch, nhà đầu tư có nguy cơ rơi vào tình trạng mắc kẹt do mất thanh khoản. Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, rủi ro này không chỉ gây tổn thất tài chính mà còn dẫn đến tranh chấp pháp lý, làm tốn kém thời gian và công sức của người mua.
Đầu tư theo “sóng” tin đồn có thể đẩy nhà đầu tư vào tình thế mua cao, bán thấp, dẫn đến thua lỗ. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property, cho biết giá đất tại nhiều địa phương từng tăng nóng 30-50% trong cơn “sốt đất” giai đoạn 2020-2021. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ giá trị thực tế, nhà đầu tư mua đất tại các tỉnh lẻ dễ rơi vào cảnh mua hớ, bán lỗ hoặc mất thanh khoản khi cần bán ra.
Cơn “sốt đất” từng càn quét thị trường Thủ đô và các tỉnh lân cận cách đây 17 năm vẫn là bài học đắt giá cho giới đầu tư. Trước thời điểm Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội, giá bất động sản tại các khu vực như Hà Đông, Hoài Đức và Mê Linh đã tăng chóng mặt, thậm chí nhảy giá mạnh từ đất thổ cư, đất nền đến đất dịch vụ, đất vườn… với mức tăng gấp 2-3 lần chỉ sau nửa năm, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property.
Tuy nhiên, khi thông tin sáp nhập chính thức có hiệu lực, làn sóng mua bán theo kỳ vọng nhanh chóng hạ nhiệt. Nhiều khu vực từng được dự đoán sẽ “đón sóng” mạnh nhất buộc phải giảm giá sâu để thanh khoản. Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lao vào cơn sốt đất đã phải chật vật “cắt lỗ” để nhanh chóng rút vốn, nếu không sẽ đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, thực tế chỉ một tỷ lệ rất nhỏ nhà đầu tư thực sự thắng nhờ “sóng” đất. Những người hưởng lợi chủ yếu là nhóm tạo sốt, cò mồi và một số ít nhà đầu tư trường vốn may mắn.
Bởi phần lớn nhà đầu tư F0 thường xuống tiền theo tâm lý đám đông, nhưng lại nắm thông tin chậm hơn, thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Nhiều người thậm chí sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc thế chấp tài sản với hy vọng mua nhanh, bán nhanh để kiếm lời lớn, song rủi ro thua lỗ là rất cao.
“Khi cơn sốt lên đến đỉnh điểm cũng là lúc các nhà đầu cơ rút khỏi thị trường và để lại nhiều hệ lụy cho người mua sau”, ông cho hay.
Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản không chỉ bị tác động bởi thông tin sáp nhập mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng khác như vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu việc làm, nhập cư và tình hình kinh tế địa phương.
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh, người mua nên khảo sát kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí, pháp lý, diện tích và tiện ích xung quanh trước khi quyết định đầu tư vào đất nền. Việc đánh giá đúng các yếu tố này không chỉ giúp đảm bảo suất đầu tư an toàn trong dài hạn mà còn mang lại tiềm năng khai thác kinh doanh, tránh tình trạng đất bị bỏ hoang.
Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất và “lướt sóng” kiếm lời, nhiều chuyên gia đã nhắc lại giải pháp đánh thuế bất động sản. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết đã nhiều lần đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ nhằm giảm nhiệt làn sóng đầu cơ.
Cụ thể, với giao dịch chuyển nhượng trong vòng 6 tháng, thuế suất sẽ là 5%; từ 6-12 tháng là 4%; từ 1-2 năm là 3%; và sau 3 năm sẽ áp dụng mức thuế hiện hành là 2%.
Tại một hội thảo về thuế thu nhập cá nhân gần đây, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), đã đề xuất áp dụng thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp. Ông cho rằng biện pháp này sẽ góp phần hạn chế tình trạng thổi giá nhà đất, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
Nghị định 96, hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo đó, Nhà nước sẽ can thiệp điều tiết thị trường khi chỉ số giá giao dịch bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng ba tháng. Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ đánh giá biến động thị trường dựa trên chỉ số giá, lượng giao dịch và các chỉ số kinh tế – xã hội liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Nguồn: VN Express
