(FDI Việt Nam)Thị trường M&A bất động sản phía Nam đang tăng nhiệt với nhiều giao dịch tiềm năng. Tuy nhiên, việc “chốt” thương vụ M&A lại không hề dễ dàng. Rào cản lớn nhất nằm ở mức giá “trên trời” mà bên bán đưa ra, khiến không ít deal rơi vào bế tắc.

BÊN BÁN NEO GIÁ QUÁ CAO KHIẾN NHIỀU THƯƠNG VỤ M&A THẤT BẠI

Dự án Khu phức hợp căn hộ thương mại Sài Gòn – Thuận An (Sai Gon – Thuan An Central) đang được Công ty TNHH MTV Hàm Rồng chào bán với giá 900 tỷ đồng. Dự án có diện tích 9.809 m2 tại phường Lái Thiêu (TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương), được quy hoạch 1.244 căn hộ với 40 tầng nổi và 3 tầng hầm. Hiện dự án đang trong quá trình xin cấp phép xây dựng và chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Mặc dù thu hút sự quan tâm của nhiều “ông lớn” như Tập đoàn Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group, Khải Hoàn Land, nhưng mức giá 900 tỷ đồng được xem là quá cao so với mặt bằng chung. Theo tìm hiểu, các quỹ đất tương tự trong khu vực chỉ có giá khoảng 300 tỷ đồng, khiến nhiều doanh nghiệp đã “quay lưng” sau khi biết mức giá chào bán này.

Tại TP.HCM, Dự án Charmington Dragonic của Công ty TTC Land, tọa lạc tại mặt tiền đường Tản Đà – Võ Văn Kiệt (Quận 6), đang được chào bán. Dự án rộng 5.077 m2, dự kiến gồm 461 căn hộ chung cư cao 35 tầng. Hiện tại, dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý và chưa nộp tiền sử dụng đất.

Mặc dù thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư M&A, mức giá 1.200 tỷ đồng mà TTC Land đưa ra được xem là quá cao, khiến các nhà đầu tư phải từ bỏ.

thương vụ m&a bất động sản
Dự án Charmington Dragonic của TTC Land đưa ra mức giá quá cao khiến nhiều nhà đầu tư từ bỏ

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô TP.HCM, nhận định thị trường M&A bất động sản hiện khá sôi động với số lượng dự án chào bán và nhà đầu tư quan tâm đều lớn. Đặc biệt, hầu hết các dự án được chào bán đều sở hữu quỹ đất đẹp, vị trí đắc địa và pháp lý thuận lợi.

Khác với những năm trước, năm nay, doanh nghiệp không còn e ngại về việc dự án khó hoàn thiện pháp lý, bởi Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho vấn đề này.

Tuy nhiên, số lượng thương vụ M&A thành công chưa nhiều, chủ yếu do bên bán “hét giá” cao. “Trong tháng 4 năm nay, chúng tôi đã tìm hiểu hơn 10 dự án, nhưng không mua được quỹ đất nào, bởi mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra quá cao. Nếu mua về, cộng tiền sử dụng đất, tiền xây dựng…, giá thành vượt xa giá giao dịch trên thị trường, thì sẽ không thể bán được hàng”, ông Nguyễn Anh Tuấn chia sẻ.

GÁNH NẶNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÈ NẶNG DOANH NGHIỆP

Các doanh nghiệp có nhu cầu mua quỹ đất cho biết, giá dự án bị đẩy lên cao chủ yếu do thị trường bất động sản đang thuận lợi và bên bán muốn bù đắp tiền lãi vay ngân hàng trong nhiều năm qua.

Đơn cử, Dự án Sai Gon – Thuan An Central đang chào bán với mức giá mà nếu cộng thêm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các chi phí khác, chủ đầu tư mới sẽ phải bán căn hộ với giá 85 triệu đồng/m2 để có lợi nhuận. Trong khi đó, giá nhà tại khu vực này hiện chỉ khoảng 45 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, tiền sử dụng đất cũng là một “ẩn số” lớn gây áp lực cho doanh nghiệp. Ông Trường Sa, Giám đốc pháp lý của MIK Group tại TP.HCM, chia sẻ rằng hiện nay, tiền mua quỹ đất dự án và tiền sử dụng đất gần như tương đương nhau. Doanh nghiệp không thể dự đoán được chính xác mức tiền sử dụng đất mà chính quyền địa phương sẽ thẩm định và áp dụng, gây khó khăn trong việc tính toán phương án phát triển dự án.

bất động sản
Giá nhiều dự án bị đẩy lên cao do thị trường bất động sản đang thuận lợi và bên bán muốn bù đắp tiền lãi vay ngân hàng.

Thực tế cho thấy, tại TP. Dĩ An (Bình Dương), hai dự án chung cư trên cùng một tuyến đường, cách nhau chỉ 700m, được cấp phép và xác định tiền sử dụng đất cùng thời điểm, nhưng một dự án được phê duyệt mức giá đóng tiền sử dụng đất là 20,5 triệu đồng/m2, còn dự án kia lại lên tới 42 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn này càng làm tăng thêm sự bất ổn cho các nhà đầu tư.

“Nếu hai dự án gần nhau, có loại hình sản phẩm như nhau, nhưng tiền sử dụng đất phải đóng lại khác nhau sẽ khiến doanh nghiệp bị áp mức giá cao, rất khó bán hàng”, ông Trường Sa nói.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh, cho biết các doanh nghiệp mua quỹ đất trước đây ít quan tâm đến tiền sử dụng đất do việc thẩm định giá ổn định và sát với thị trường. Tuy nhiên, hiện tại, khi thực hiện các thương vụ M&A dự án, tiền sử dụng đất đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của doanh nghiệp.

Ông Vinh phân tích: “Trước đây, mối lo lớn nhất khi M&A quỹ đất là vấn đề pháp lý, nhưng hiện nay, mối lo lớn nhất là tiền sử dụng đất sẽ phải đóng bao nhiêu. Trường hợp tiền sử dụng đất cao quá, thì giá bán nhà bị đẩy lên. Nếu giá bán cao hơn giá đang giao dịch trên thị trường, thì doanh nghiệp sẽ không bán được hàng.”

Nguồn: Báo Đầu tư

All in one