(FDI Việt Nam) – Trong quý I/2025, mức độ quan tâm, số lượng tin rao bán và giá đất nền đều ghi nhận xu hướng tăng mạnh. Ngược lại, phân khúc chung cư bắt đầu bộc lộ những vấn đề trong lợi suất cho thuê.
Đất nền vùng ven Hà Nội lên ngôi
Trong báo cáo thị trường quý I/2025, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn – đã chia sẻ một xu hướng đáng chú ý: phân khúc đất nền đang ghi nhận mức độ quan tâm và số lượng tin rao bán tăng mạnh nhất trên thị trường.
Kết quả khảo sát với 516 môi giới bất động sản cho thấy, 39% cho rằng đất nền là loại hình đang có sự tăng trưởng nổi bật. Đây cũng là tỷ lệ cao nhất khi so sánh với các phân khúc khác như chung cư, nhà phố, nhà riêng hay biệt thự.
Tại thị trường Hà Nội, 69% số người được khảo sát cho biết khách hàng đang tập trung sự chú ý vào các khu vực vùng ven. Tuy nhiên, không phải tất cả các khu vực ngoại thành đều thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư.
Theo khảo sát, yếu tố cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện được xem là tiêu chí quan trọng nhất, ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của người mua. Bên cạnh đó, mức giá và tính pháp lý của dự án cũng là những yếu tố được khách hàng đặc biệt chú trọng và cân nhắc kỹ lưỡng.
Khi mức độ quan tâm tăng, giá đất nền cũng không ngừng biến động. So với tháng 1/2023, giá đất nền tại Hà Nội đã tăng lên tới 42%. Các tỉnh lân cận Thủ đô cũng chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, chẳng hạn như Bắc Giang (+80%), Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+52%), và Hà Nam (+50%).
Ngoài những yếu tố thuận lợi từ nền kinh tế vĩ mô, thông tin về các dự án sáp nhập địa phương cũng đã trở thành động lực thúc đẩy phân khúc đất nền “nóng” hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com, khuyến cáo các nhà đầu tư nên giữ bình tĩnh và ưu tiên lựa chọn các địa phương có tiềm năng kinh tế vững mạnh.
“Kinh tế địa phương đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư bất động sản. Khi nền kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ cải thiện, từ đó tạo điều kiện cho việc mua và thuê bất động sản, giúp giá trị đầu tư tăng trưởng bền vững,” ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, nhìn lại quá trình sáp nhập của tỉnh Hà Tây cũ, nhà đầu tư có thể nhận thấy sự thay đổi mạnh mẽ trên thị trường bất động sản khu vực này. Theo thống kê, giá nhà đất tại đây đã tăng từ 2,6 đến 15 lần so với năm 2016. Tuy nhiên, sự tăng trưởng mạnh mẽ cũng đi kèm với một số vấn đề, khi nhiều dự án bị bỏ hoang hoặc chậm tiến độ.
“Việc sáp nhập địa phương tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản, như việc đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng và phát triển kinh tế khu vực. Tuy nhiên, đây cũng là quá trình đầy thách thức, trong đó một trong những vấn đề nổi bật là sự hình thành các ‘cơn sốt’ đất không bền vững,” ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.
Giá bán chung cư tăng vọt nhưng giá thuê đứng yên
Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, phân khúc chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận mức độ quan tâm và số lượng tin đăng tăng sau Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, không còn là phân khúc chiếm ưu thế như năm ngoái.
Một điều đáng chú ý từ báo cáo là sự xuất hiện của một “nghịch lý” trong phân khúc chung cư. Giá bán chung cư tại Hà Nội đã liên tục tăng, hiện đạt mức trung bình khoảng 63 triệu đồng/m2, tăng khoảng 61% so với tháng 1/2023. Tuy nhiên, giá thuê chung cư lại gần như không thay đổi, duy trì ở mức khoảng 13 triệu đồng/tháng trong cùng khoảng thời gian đó.
Khi tính toán lợi suất cho thuê chung cư (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán), mức lãi thu về đã giảm dần. Lợi suất đã giảm từ 4,9% trong quý I/2023 xuống còn 3,1% trong quý I/2025.
Ngoài ra, khảo sát các môi giới cho thấy, những chung cư cách trung tâm Hà Nội khoảng 60-90 phút chỉ nên có giá từ 30-45 triệu đồng/m2. Với các dự án xa hơn, mất 45-60 phút di chuyển, mức giá hợp lý vào khoảng 45-60 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, nguồn cung chung cư mới hiện nay chủ yếu tập trung ở các huyện ngoại thành như Gia Lâm và Đông Anh, nhưng mức giá lại khá cao, dao động từ 60-120 triệu đồng/m2. Còn tại khu vực nội thành, giá bán chung cư còn cao hơn nhiều, từ 90-270 triệu đồng/m2.
Nguồn: Báo đầu tư
