(FDI Việt Nam) – Hiện nay, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội đang ở mức cao nhất khoảng 25 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mức giá nhà ở xã hội có thể sớm được điều chỉnh tăng trong thời gian tới nếu cơ quan quản lý chấp thuận việc nâng trần lợi nhuận tối đa cho các chủ đầu tư.
Giá nhà ở xã hội tăng ngày càng tăng cao
Trong giai đoạn từ 2014 đến 2022, giá bán các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội dao động phổ biến từ 13 đến 17 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến năm 2023, mặt bằng giá nhà ở xã hội đã có sự thay đổi đáng kể khi Dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) được công bố với mức giá lên tới 19,5 triệu đồng/m² – đánh dấu một cột mốc mới trong phân khúc này.
Đến cuối năm 2024, Dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình tại huyện Thanh Trì chính thức khởi công, với mức giá dự kiến mà chủ đầu tư đưa ra vào khoảng 25 triệu đồng/m² – cao nhất từ trước đến nay đối với nhà ở xã hội tại Hà Nội.
Giải thích về xu hướng tăng giá nhà ở xã hội, ông Chử Văn Hải – Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội thuộc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho biết: “Mức giá của các khu nhà ở xã hội khác nhau, tùy thuộc vào yêu cầu thiết kế mà chủ đầu tư đặt ra cũng như quy mô dự án. Trước đây, nhà ở xã hội có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Hiện giá bán tăng lên, do giá nhân công, chi phí vật liệu xây dựng… đều tăng”.
Ông Chử Văn Hải cũng cho biết thêm, nhà ở xã hội là phân khúc đặc thù được Nhà nước hỗ trợ bằng nhiều chính sách nhằm mục tiêu giảm giá thành cho người mua. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội vẫn phải tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, kỹ thuật và an toàn như đối với các dự án chung cư thương mại.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa hai loại hình này chủ yếu nằm ở diện tích sử dụng – nhà ở xã hội thường có diện tích nhỏ hơn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đi kèm.
Liên quan đến đề xuất điều chỉnh mức lợi nhuận tối đa cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội, từ 10% lên 13%, ông Hải cho biết đây là kiến nghị từ phía nhiều doanh nghiệp trong ngành. Bộ Xây dựng cũng đang cân nhắc tích cực, bởi việc nâng trần lợi nhuận có thể tạo thêm động lực, thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này. Tuy nhiên, nếu chính sách được thông qua, một hệ quả có thể xảy ra là giá bán nhà ở xã hội sẽ tăng theo, do chi phí đầu tư được tính toán lại.
“Bộ Xây dựng đề xuất quy định dựa trên kiến nghị của doanh nghiệp, nhưng để ban hành, thì phải đảm bảo hài hòa lợi ích của địa phương, chủ đầu tư và người dân. Hiện tại, chúng tôi đánh giá doanh nghiệp đã nhận được lợi nhuận, khi được hạch toán riêng phần lãi từ 20% quỹ đất xây nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội”, ông Hải phân tích.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam cho biết, phần lớn các dự án nhà ở xã hội hiện nay chỉ mang lại mức lợi nhuận khoảng 7% – thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng của doanh nghiệp. Cùng quan điểm, ông Trần Đức Vinh – Chủ tịch HĐQT Trần Anh Group – chia sẻ rằng, các dự án nhà ở xã hội tại Long An mà doanh nghiệp này triển khai cũng chỉ đạt lợi nhuận khoảng 5%.
Thực tế còn khó khăn hơn với một số đơn vị khác. Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành – cho biết, tại những dự án bị chậm tiến độ, phần lợi nhuận thu được gần như không đủ để doanh nghiệp xoay vòng vốn cho các kế hoạch đầu tư tiếp theo.
Lợi nhuận không phải tất cả với các doanh nghiệp
Giữa nhiều ý kiến tranh luận xoay quanh việc nâng định mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đồng thời là Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia – lại đặt ra một góc nhìn khác: “Liệu có nên áp dụng một mức giá trần đối với các dự án nhà ở xã hội?”. Ông cho rằng, dù hiện tại đã có quy định về mức lợi nhuận tối đa 10%, nhưng trên thực tế, việc xác định chính xác doanh nghiệp có vượt quá ngưỡng này hay không là điều không hề dễ dàng.
Theo TS. Lực, thay vì tập trung quá nhiều vào việc tranh luận lợi nhuận nên là 10% hay nâng lên 13%, điều cần thiết hơn là cải thiện thời gian và quy trình phê duyệt dự án cũng như quá trình xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội.
“Ví dụ, chúng ta giảm thời gian hoàn thiện thủ tục từ 4 năm xuống chỉ còn 1 năm. Trong khoảng thời gian 3 năm tiết kiệm được đó, doanh nghiệp có thể làm được nhiều việc khác, chắc chắn mang lại lợi nhuận cao hơn so với khoản lãi 3% được cộng thêm”, ông Lực khẳng định.
Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng bày tỏ tiếc nuối khi nhiều doanh nghiệp vẫn chưa nhận thấy tiềm năng và thuận lợi khi triển khai nhà ở xã hội. Chẳng hạn, theo quy định cũ, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất tại dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội, nhưng chính sách mới không còn bắt buộc điều này.
“Doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung 20% quỹ đất nhà ở xã hội tại khu vực khác, không nhất thiết phải trong khuôn viên của dự án thương mại”, ông Lực nêu ví dụ.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, Luật Nhà ở (2023) đã tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Ông Đỉnh cho biết, một trong những điểm mới quan trọng là quy định cho phép chủ đầu tư sử dụng 20% quỹ đất trong dự án nhà ở xã hội để xây dựng nhà ở thương mại. Đây là cơ chế linh hoạt giúp doanh nghiệp cân đối bài toán tài chính trong dự án.
Trước đây, toàn bộ doanh thu – bao gồm cả từ phần nhà thương mại – đều phải được hạch toán chung với dự án nhà ở xã hội, trong khi lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp chỉ được giới hạn ở mức 10% trên tổng doanh thu.
“Với chính sách mới, khoản thu từ quỹ đất thương mại sẽ được hạch toán riêng và không bị giới hạn lợi nhuận. Đây sẽ là nơi mà doanh nghiệp có thể kiếm lời”, ông Đỉnh nhận xét.
Nguồn: Báo đầu tư
