(FDI Việt Nam) – Bất động sản biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng, tuy nhiên, thị trường đã có sự chọn lọc kỹ càng và khắt khe hơn.
Dòng tiền quay lại bất động sản
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định rằng: trong bối cảnh thị trường tài chính đang trải qua nhiều biến động, đặc biệt là ở hai kênh đầu tư phổ biến là chứng khoán và vàng, tâm lý e ngại rủi ro khiến dòng tiền của nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng dịch chuyển sang bất động sản.
Tuy nhiên, bà Hằng cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản hiện nay không còn là “sân chơi dễ dãi” như giai đoạn trước. Việc đầu tư bất động sản trong thời điểm này đòi hỏi nhà đầu tư không chỉ cần nguồn vốn vững chắc mà còn cần hội tụ nhiều yếu tố khác, như tầm nhìn dài hạn, khả năng phân tích thị trường, sự tỉnh táo trước biến động và đặc biệt là chiến lược đầu tư linh hoạt, thích ứng với xu hướng thay đổi của thị trường để lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp.
Biệt thự, nhà liền kề Hà Nội phục hồi mạnh mẽ nhưng chọn lọc
Đáng chú ý, phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, thị trường đã có sự chọn lọc kỹ càng và khắt khe hơn.
Khảo sát của Savills cho thấy trong năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 2.210 nguồn cung mới từ phân khúc này. Nổi bật nhất là các đại dự án từ Tập đoàn Sunshine như Sunshine Grand Capital (Hoài Đức) và Sunshine Royal Capital (Tây Hồ). Nguồn cung còn lại đến từ các dự án hiện hữu như GIA22 by Kita (Tây Hồ) hoặc Solasta Mansion (Hà Đông). Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 19.812 căn.
Các chuyên gia nhận định kể từ đầu năm đến nay, phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội khá sôi động. Chỉ tính riêng tổng lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề trong quý đầu của năm đạt 1.629 căn.
Dẫn đà phục hồi này là các dự án của Vinhomes với số giao dịch tại Vinhomes Global Gate đạt hơn 80% nguồn cung được hấp thụ; Vinhomes Wonder City hấp thụ khoảng 30% nguồn cung được chào bán.
Cơ cấu thị trường tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển về khu vực vùng ven, trong đó Đông Anh chiếm 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, tiếp theo là Đan Phượng với 43%. Các khu vực khác như Thường Tín hay Hà Đông đóng góp khoảng 5%.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường của phân khúc này nhận ở mức 41%, tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng theo năm thể hiện tâm lý người mua dần được cải thiện.
Mặt bằng giá của sản phẩm nhà ở thấp tầng tuy giảm nếu so sánh với quý trước đó nhưng lại tăng theo năm. Cụ thể, giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm, trung bình đạt 282 triệu đồng/m2. Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt 239 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và ổn định theo năm, đạt 278 triệu đồng/m2 đất.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, giá sơ cấp của biệt thự và liền kề tại thị trường Hà Nội có sự điều chỉnh theo quý là bởi nguồn cung của quý vừa qua chủ yếu là các dự án mới ra mắt tại khu vực vùng ven có mức giá “mềm” hơn so với những dự án trước.
Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp lại ghi nhận xu hướng khác biệt khi giá theo quý ghi nhận mức tăng. Giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 15%, đạt 227 triệu đồng/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 9%, lên mức 266 triệu đồng/m2 đất.
Chuyên gia của Savills nhận định trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tăng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm, vượt trội hơn so với nhà phố thương mại (mức 11-16%/năm) khiến phân khúc này tiếp tục thu hút đầu tư.
Đáng chú ý, hoạt động của thị trường thể hiện sự phục hồi chọn lọc của phân khúc biệt thự, nhà liền kề. Nguyên nhân được lý giải là một phần nhờ các dự án có vị trí tiếp cận hiện tại hoặc tương lai thuận tiện; chủ đầu tư có kinh nghiệm phát triển.
Một số chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm liền kề, nhà phố với tổng thành thấp hơn so với biệt thự nhằm thu hút nhiều nguồn cầu hơn. Trong khi đó, nhà đầu tư lại đang ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và tiềm năng tăng giá dài hạn.
Trong quý 1/2025, tổng nguồn cung sơ cấp của phân khúc này trên toàn thị trường đạt 4.004 căn, tuy giảm so với quý 4/2024 nhưng lại tăng gấp 6 lần theo năm. Nguồn cung mở bán mới đạt 2.319 căn; trong đó 97% đến từ Vinhomes Wonder City – dự án có mức giá khởi điểm thấp hơn so với Vinhomes Global Gate được mở bán trước đó. Qua đó cho thấy ảnh hưởng rõ rệt đến xu hướng mức giá sơ cấp trung bình toàn phân khúc.
Các chuyên gia cũng đặc biệt lưu ý đến xu hướng thay đổi trong cơ cấu giá của thị trường bất động sản, khi mặt bằng giá các sản phẩm đang có sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp. Cụ thể, trong quý I/2025, số lượng sản phẩm bất động sản thấp tầng có mức giá trên 30 tỷ đồng đã tăng mạnh, chiếm 36% tổng nguồn cung – một con số đáng chú ý nếu so với tỷ lệ 17% của cả năm 2024.
Bên cạnh đó, nhóm sản phẩm có giá từ 20–30 tỷ đồng hiện đang chiếm ưu thế tuyệt đối với tỷ trọng lên đến 62%. Trong khi đó, những sản phẩm có mức giá dưới 20 tỷ đồng – vốn từng là lựa chọn phổ biến – đang dần trở nên khan hiếm trên thị trường Hà Nội.
Xu hướng này đặt ra không ít thách thức cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những người kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao trong ngắn hạn. Việc giá bất động sản liên tục “neo” ở mức cao. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang các thị trường tỉnh lân cận Hà Nội – nơi vẫn còn những sản phẩm bất động sản trong biên độ giá từ 10–20 tỷ đồng, phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư và kỳ vọng sinh lời trung hạn.
Trên thị trường thứ cấp, giá trị bất động sản cũng ghi nhận đà tăng đều đặn theo thời gian, phản ánh rõ xu hướng ưu tiên nắm giữ tài sản lâu dài thay vì lướt sóng ngắn hạn như trước đây. Tuy nhiên, theo cảnh báo từ các chuyên gia Savills, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng và có sự đánh giá kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là các yếu tố như giá trên mỗi mét vuông, chất lượng công trình và vị trí dự án.
Nguồn: Vietnam Plus
